Вру жилого дома: Вводное распределительное устройство | Заметки электрика

Вводное распределительное устройство | Заметки электрика

Здравствуйте, уважаемые читатели сайта «Заметки электрика».

В прошлых статьях я подробно рассказывал Вам о том, как правильно выполнить монтаж электропроводки в деревянном доме.

Сегодняшняя статья будет посвящена теме про вводное распределительное устройство, или сокращенно — ВРУ. Это словосочетание неоднократно упоминалось в моих предыдущих статьях.

Вот и поговорим об этом более подробно, чтобы Вы представляли себе что это такое.

И еще хочу добавить, что в данной статье речь будет идти о вводных распределительных устройствах (ВРУ) жилых помещений и зданий (административных, бытовых и общественных).

 

Что такое вводное распределительное устройство?

Вводное распределительное устройство — это совокупность аппаратов защиты (автоматические выключатели, предохранители, УЗО, дифавтоматы и др.), приборов учета электроэнергии (амперметры, вольтметры, электросчетчики), электрооборудования (рубильники, разъединители, трансформаторы тока, сборные шины и т.

п.) и строительных конструкций, которые устанавливаются на вводе в жилое помещение, либо здание, включающие в том числе в себя аппараты защиты и приборы учета электроэнергии отходящих линий.

Сокращенно, вводное распределительное устройство, называют ВРУ.

Вот пример ВРУ-0,4 (кВ) жилого многоквартирного дома, которое мы устанавливали при капитальном ремонте электропроводки.

Своими словами можно сказать так, что ВРУ — это вводное распределительное устройство, которое снабжает электроэнергией все здание. Это может быть, жилой многоквартирный дом, отдельно стоящее офисное здание или обычный частный дом или коттедж.

Как видите, на фотографии выше цветовая маркировка проводов и шин полностью соблюдена, чем и Вам советую не пренеберегать при выполнении монтажных работ.

 

Место установки вводного распределительного устройства

Место установки вводного распределительного устройства (ВРУ) определяется проектом. Возможно и такое, что в здании может находиться сразу несколько ВРУ.

Согласно ПУЭ, п.7.1.30, ВРУ должно устанавливаться в специально предназначенных для  этого помещениях с температурой окружающего воздуха не ниже +5 ^oС.

Чаще всего в жилых многоквартирных домах для этих целей используется подвал.

В помещение ВРУ имеет право входить только подготовленный обслуживающий персонал, т.е. электрик (ПУЭ, п.7.1.28).

Если существует риск затопления помещения ВРУ, то необходимо предусмотреть его установку выше отметки затопления.

Шкаф вводного распределительного устройства необходимо устанавливать в доступном и легко обслуживающем месте, где имеется электрическое освещение и естественная вентиляция воздуха. Шкаф должен иметь степень защиты IP31 и выше, и располагаться на расстоянии не менее 1 (м) от следующих коммуникаций:

Двери помещений, где устанавливается ВРУ, должны открываться только наружу (ПУЭ, п. 7.1.29).

Требования к ВРУ

Если питание вводного распределительного устройства (ВРУ) выполнено от воздушной линии (ВЛ) электропередачи, то в него необходимо установить устройства ограничения перенапряжения.

Из определения понятия ВРУ (ПУЭ, п.7.1.24), следует, что аппараты защиты (автоматы, предохранители, УЗО, дифавтоматы) должны быть установлены на всех вводных и отходящих линиях.

Ранее жилые многоквартирные дома комплектовались вводными распределительными устройствами больших размеров и габаритов. Их состояние на текущий момент оставляет желать лучшего, как в прочем и весь жилищный фонд хрущевских и сталинских построек.

Для примера приведу Вам несколько фотографий технического состояния ВРУ жилых домов, сделанные во время проведения капитальных ремонтов силами нашей электролаборатории.

Самый простой и обычный вводной шкаф, состоящий из трехполюсного вводного рубильника, трех трансформаторов тока для учета электроэнергии и керамических предохранителей с кварцевым песком на отходящих линиях.

А этот вводной шкаф находится в аварийном состоянии. И как только он доработал до заветного дня своей замены? Отходящие линии защищены старенькими стеклянными предохранителями с песком.

В этом ВРУ-0,4 (кВ) силовые линии защищены аналогичными стеклянными предохранителями, а цепи освещения — керамическими пробковыми предохранителями (пробками) типа ПРС.

Вот фотографии после завершения капитального ремонта электропроводки одного из жилого дома, в который входило следующее:

P.S. На этом статью я завершаю. Если у вас есть вопросы по данной теме, то задавайте их в комментариях. Если моя статья Вам понравилась, то поделитесь ей в социальных сетях, а также подписывайтесь на новые статьи.

Если статья была Вам полезна, то поделитесь ей со своими друзьями:

разновидности, подробное описание, назначение ВРУ

В электрике расшифровка ВРУ — вводно-распределительное устройство. Монтируют его на вводе электрических сетей определённого числа потребителей. Выполняет функцию распределения по ним электроэнергии и отключения во время аварийной ситуации (замыкание, какая-либо неисправность). При проведении ремонта ВРУ позволяет полностью отключить электрическую цепь в доме.

Разновидности вводно-распределительных устройств

В многоквартирных жилых домах такие электроустановки монтируют на лестничных клетках или в тамбурах, в двухэтажных постройках на внешней стене дома, на производствах устанавливают в цехах. Используют ВРУ для переменного тока, напряжение которого 220 или 380 В.

Классифицируются ВРУ соответственно номинальному току: 250, 400 и 630 А, а также набору контрольно-защитных приборов. Некоторые электроустановки оснащены автоматическими выключателями электроэнергии, устройствами, контролирующими освещение, приборами по учёту расхода электроэнергии. Существуют различные виды распределительных щитов, отличающиеся назначением и особенностями конструкции:

1. ГРЩ расшифровывается как главный распределительный щит — это высоковольтная установка, характеризующаяся высокотехнологичной механической или электронной системой, которая обеспечивает какой-либо объект электроэнергией.
2. ВРУ. Включает в себя целый набор приборов, аппаратуры и оборудования. Применяется для учёта, приёма и распределения электроэнергии. Представляет собой металлический корпус с заменяемыми панелями.
3. Расшифровка ВРЩ — вводно-распределительный щит. Щиты распределяют энергию, являются защитой для потребителей от скачков тока и коротких замыканий. Применяются они в жилых домах и общественных заведениях.
4. Щиты управления и автоматики используют в системах: вентиляционных, пожарных, осветительных и других.
5. Щиты учёта. Применяются на фабриках, заводах для учёта электроэнергии в трёхфазных сетях. В жилых домах и офисных помещениях используются очень редко.

При необходимости установки оснащаются автоматическими выключателями и УЗО (устройство защитного отключения). Такие предохранители смогут защитить от скачков напряжения — сработает моментальное отключение электричества там, где это потребуется. Если трудно выбрать конкретный вариант устройства, можно укомплектовать систему из нескольких видов панелей.

Такое ВРУ будет соответствовать всем необходимым требованиям.

Нужно отметить, что ВРУ для жилого фонда, офисов и устройства для промышленных предприятий существенно отличаются своей комплектацией. Однако и те и другие модели оснащены вводными и распределительными панелями. Схема подключения и соединения у них соответствует стандарту.

Назначение электроустановки

Электроэнергия, поступающая в квартиру, предварительно распределяется и контролируется разными видами приборов, сгруппировавшихся на небольшом участке в единую систему ВРУ, которое размещается в общем шкафу. Его корпус может быть разной величины, зависящей от количества наполнения трансформаторами, рубильниками, автоматами, счётчиками и другими устройствами. Главным назначением ВРУ является снабжение зданий или отдельных помещений электроэнергией.

Электроустановки обустроены панелями, которые открываются с одной стороны и называются односторонними. Бывают одно-, двух- и трехпанельные устройства с соответствующей аббревиатурой:

1. ВРУ1 в полном комплекте применяют вне щитовых помещений — в подвалах, на лестничных площадках;
2. ВРУ2 состоит из профессионального набора всех средств распределения и контроля электроэнергии. Предназначается для эксплуатации в щитовых помещениях.
3. ВРУЗ характеризуется небольшой комплектацией приборов. Является частью основного электротехнического щита.

Некоторые варианты размещены в специальных контейнерах. Эти модели тщательно защищены от попадания влаги и пыли, негативного влияния окружающей среды. Назначения устройства следующие:

1. Распределение электроэнергии по различным объектам.
2. Схема структуры ВРУ состоит из всей контрольно-защитной аппаратуры, приборов измерения и учёта расхода электроэнергии и выполняет соответствующие функции.
3. Благодаря оснащению дополнительными рубильниками обеспечивается защита электросети пользователя от замыканий и внезапных перегрузок.
4. При помощи ВРУ оперативно включается и отключается электричество от отдельных помещений здания, оборудования и различных устройств.

В домах частного сектора подключение ВРУ выполняется в том случае, если нужно распределить энергоресурсы по нескольким точкам (гараж, баня, хозблок, летняя кухня и так далее). В этой ситуации монтируется основная электроустановка, а затем уже устраивается индивидуальная система для каждого отдельного строения.

Существует ещё ИВРУ — инвентарное ВРУ, отличающееся от стандартного модернизацией, повышенной степенью антивандальной защиты. Это даёт возможность применять его в полевых условиях и на стройках.

Принцип работы

Работа всего распределительного устройства начинается с приёма энергоресурсов от основной магистрали. Питающим кабелем подаётся ток на вводные приборы с соответствующими величинами (номинальными). Уже на этом этапе в работу включаются измерительные приборы и счётчики, которые замеряют параметры тока на вводе. Так как ВРУ является системой, включающей в себя устройства с различными функциями, одновременно с измерительной задачей выполняется и защитная.

Так, выключатель на вводе производит контроль над подачей питания и при изменении номинальных значений или возникновении неординарных ситуаций отключает автомат. Техническое назначение выключателя — выполнять функцию ручного или автоматического рубильника (разъединителя).

Затем к работе присоединяется группа разрядников, которая обеспечивает соединение проводов по фазам. На этом промежутке процесса обязательно проверяются параметры напряжения и, если необходимо, проводится их корректировка при помощи трансформаторов.

Распределение происходит в группах проводов при помощи автоматов с защитной функцией, у которых разные или схожие номиналы. Параметр электротока на каждом ответвлении провода зависит от запросов потребителя, к которому он подведён.

Назначение разветвления заключается не в разделении проводов в соответствии с характеристиками тока, а в необходимости разведения электроэнергии по своим направлениям для точек снабжения. А вот распределительная автоматика отвечает за равномерную нагрузку между фазами и при этом фиксирует коэффициент расхода электроэнергии с предельной загрузкой электрических сетей.

Монтаж и подключение

Установка приточного устройства выполняется согласно электрической схеме, по которой необходимо соблюдать определённую последовательность. По правилам электробезопасности нельзя допускать нарушения порядка выполнения действий.

В первую очередь нужно отключить объект от источника питания и полностью обесточить. Затем отсоединить кабели питания на вводе, то есть произвести расключение ВРУ и демонтировать электрооборудование, которое нуждается в замене.

Дальше устанавливается новый комплект устройства. Крепёж выбирается по утверждённой схеме. Затем выполняется прокладка кабеля, провода питания подключаются к новому оборудованию, вводные провода подводятся к центральному размыкающему устройству (рубильнику). В собранном виде электрическую схему тестируют, а все её составляющие маркируют. После этого объект подключают к питающему фидеру.

Такого плана электромонтажные операции не должны проводить частные лица или не совсем компетентные организации. Неграмотно, а значит некачественно выполненные работы могут спровоцировать аварийные ситуации, несчастные случаи. Обычно неквалифицированные работники делают ошибки, которые проявляются в неправильном соединении жил проводов в зажимах, при установке приборов: нарушения в изолировании кабелей и проводов, обрывы цепи заземления, плохо зажатые жилы в защитных устройствах.

Всё это можно предотвратить, если привлечь к работам по замене оборудования или ремонту квалифицированных специалистов. Именно они по окончании монтажного процесса качественно произведут все требуемые замеры, которые помогут определить и исключить возможные ошибки. По результатам замеров составляется техотчет монтажа ВРУ с подробным описанием всех действий.

Вначале проверки проводится визуальный осмотр всей созданной схемы и её составляющих элементов. Затем выполняются замеры на заземлённых установках, чтобы исключить разрывы цепи. Проверяется, насколько качественно выполнена изоляция, проводится замер полного сопротивления петли «фаза-ноль». Оцениваются параметры цепи и действие защитных устройств, в том числе срабатывание автоматических выключателей. Все предпринятые меры должны гарантировать качественное и надёжное функционирование вводно-распределительного устройства.

Ревизия электрощита

Раз в год специалисты обязаны проводить профилактические осмотры или ревизию электроустановки. Но возникают ситуации, когда необходимо посмотреть, в каком состоянии находится распределительная система и входящие в неё приборы. Например, купив квартиру, выясняется, что с электрикой не всё в порядке:

• мигает свет;
• возникают проблемы с розетками.

Нужно сделать ревизию электрощита. Речь идёт о щите, расположенном в квартире, на лестничной площадке многоквартирного дома (смотреть свою секцию) или в частном доме.

В первую очередь следует обеспечить хорошее освещение. Затем необходимо отключить все автоматы, в том числе вводный. В процессе осмотра в обязательном порядке соблюдать технику безопасности. Если обнаружились трещины и сколы на пластиковом щите, их нужно устранить. Крышка щита должна свободно открываться и закрываться.

Открыв щит можно обнаружить много пыли. Поэтому, сняв кожух, защищающий приборы, сухой кисточкой аккуратно убрать загрязнения со всех приспособлений и проводов. Все кабели должны быть промаркированы, автоматы подписаны.

Далее необходимо проверить все соединения проводов. Нужно обратить внимание на места контактов, на них не должно быть следов ржавчины и окислений. Если потребуется, соединение нужно разобрать и зачистить концы провода. На одном из них сделать петлю под болт и при помощи шайбы гравер снова соединить. Чтобы усилить гаечное соединение, используется контргайка.

Кроме этого, нужно провести профилактику контакта заземления щита. Для этого требуется:

• снять заземляющий провод;
• зачистить его;
• проверить болт;
• затем выполнить соединение и при необходимости усилить второй гайкой.

Если проводить регулярные осмотры и своевременно выполнять профилактические мероприятия, ВРУ предоставит качественную работу и безопасность потребителям. И все же по поводу выполнения ревизии лучше обращаться к специалистам.

Устройства для жилых домов

Для многоквартирных жилых домов, общественных зданий, офисов применяют электроустановки по вводу и распределению электроэнергии, выполненные в виде щитов с односторонним или двухсторонним способом обслуживания. Все ВРУ оснащены вводными и распределительными панелями. Существуют также шкафы в заводском исполнении. В больших городах электромонтажные организации по проектированию ведут разработки и запускают в производство свои инновационные решения, исходя из индивидуальных особенностей объектов.

В состав вводных панелей входят приборы, которые функционируют при силе тока: 0,25, 0,4, 0,63 кА. В соответствии с этими нагрузками монтируют рубильники и предохранители. Панели с 0,4 и 0,63 кА оснащаются защитными и отключающими устройствами с идентичными показателями нагрузки.

Распределительные панели бывают разных комплектаций. В одних устройствах отводящие линии снабжены электрическими автоматами, в других устанавливается автоматическое управление приборами освещения в коридорах и на лестничных проёмах, третьи оснащены приборами учёта. В состав панелей также могут входить пакетные выключатели, магнитные пускатели, промежуточные реле.

Проектируя и производя комплектацию распределительных и вводных панелей, одновременно предусматривается их размещение в непосредственной близости одна к другой. Изготавливаются они отдельно с предварительной установкой необходимых устройств. Связываются панели соединительными проводами. Большое количество вариантов схем позволяет укомплектовать любого вида устройства по вводу и распределению электроэнергии в соответствии с техническим заданием.

Для частного дома монтируется вначале основное ВРУ, а затем собираются и подключаются к нему остальные распределительные устройства, предназначенные для каждой постройки во дворе. Также используются аналогичные электроустановки в виде шкафов, оснащённых всеми необходимыми приборами.

Распредустройства для производств

Особенность применения ВРУ на производствах заключается в потреблении ими больших мощностей. Поэтому здесь пользуются вводными и распределительными шкафами заводского изготовления, согласно ТУ или ГОСТу. Аналогичные распредустройства применяются в электрических подстанциях на 380 В.

В их конструкциях (односторонних или двухсторонних) собраны наборы из предохранителей, автоматов, рубильников.

Односторонние щиты монтируют непосредственно у стен, двухсторонние модели на любом свободном пространстве, соблюдая расстояние от стен не менее 80 см. Преимущество первых моделей заключается в том, что их установка не требует много места, зато второй вариант удобен при обслуживании.

Заводами изготавливаются также и модульные виды распределительных устройств, представляющих собой, например, блок автоматов или предохранителей, блок счётчиков для контроля и так далее. Помещения, предназначенные для установки ВРУ должны соответствовать определённым требованиям:

1. Недопустима установка распределительных устройств в помещениях с повышенной влажностью, особенно в тех, где возможно затопление.
2. Исключено прохождение газопровода, другие проложенные коммуникации допустимы, но только без соединений и запорной арматуры: вентилей, задвижек.
3. Доступ в щитовую разрешён только обслуживающему персоналу, имеющему допуск.
4. Электрический шкаф, установленный на лестничной площадке или в коридоре, должен закрываться, а все рукоятки регулируемых приборов сняты или заперты от посторонних в шкафу.

Аппаратура вводно-распределительного устройства должна располагаться в таких местах, которые должны быть доступны только для монтёров электроремонтных бригад. Называются эти места — щитовые. Они в обязательном порядке должны быть закрыты на замки от посторонних проникновений.

ВРУ (Вводно-распределительные устройства)

Устройства вводно-распределительные ВРУ предназначены для приема, учета и распределения электроэнергии напряжением 380/220 В, трехфазного переменного тока частотой 50 Гц, защите от перегрузок и токов короткого замыкания. При выполнении электромонтажных работ в панелях могут быть установлены блоки автоматического и неавтоматического управления. При монтаже специалистами ООО «Ск »Элит-Сервис» устройство может быть выполнено из функциональных блоков в одной или нескольких соединенных между собой панелях или в одном шкафу. Согласно технического задания в вводно-распределительные  устройства содержат блоки с неавтоматическим управлением обще домовым освещением. Представленные в нашей компании вводно-распределительные  устройства и оборудование поставлено ведущими мировыми производителями,  Санкт-Петербурга и России.  Все комплектующие  полностью соответствует российским и европейским стандартам качества,  надежности и безопасности. Вводно-распределительные  устройства по исполнению делаться на:

1. Шкафные, содержат все необходимые функциональные блоки для электроустановки индивидуального дома или коттеджа, размещенные в одном шкафу.

2. Много панельные, в которых функциональные блоки размещены в нескольких панелях, количество которых определяется составом и количеством аппаратов, требуемых для конкретной электроустановки общественного здания или  многоквартирного жилого дома

Вводно-распределительные  устройства классифицируются

 

1. по месту установки: в электрощитовых помещениях, не электрощитовых помещениях;
2. по виду установки: напольное, настенное, встраиваемое в нишу;
3. по степени защиты;
4. по классу защиты от поражения электрическим током: класс.  1, класс. 2;
5. по наличию блока автоматического управления освещением;
6. по наличию АВР;
7. по доступу обслуживающего персонала: квалифицированного, неквалифицированного (выполнение коммутационных операций).

Оптимальное соотношение цены и качества – выбор умных людей.

Вам остается только позвонить и сделать заказ.

Т. +7 (812) 740-51-93

Заказать

Вводно-распределительные устройства (ВРУ) – МашЭлектро

Вводно-распределительные устройства (ВРУ) необходимы для обеспечения защиты электротехнических приборов и электрических систем сети от перегруженности и коротких замыканий. Устройство отвечает за размыкание и смыкание электрической сети, организовывает учетный, приёмный и распределительный контроль электроэнергии по пользователям. 

                                   

ВРУ устанавливается на входе электролинии в объект электроснабжения. Такое решение необходимо как для частного использования, так и для производственных и общественных сооружений: жилые дома, офисы, производства, предприятия, торговые центры и прочее.

Изготовление ВРУ может быть выполнено строго по проекту заказчика или на базе типовых проектов, с учётом определенных корректировок. Помимо этого, по желанию заказчика, мы осуществляем электромонтаж и пуско-наладку изготовленного силового оборудования.

Соотношение цены и качества
Мы предлагаем доступные цены на поставленную продукцию и оказанные услуги. Качество нашей работы подкреплено годовой гарантией на всё произведённое оборудование.

                                      

Устройство ВРУ
Конструкция вводно-распределительных устройств предполагает следующие блоки:
• Вводный блок — состоит из рубильника и переключателя;
• Учётный блок — осуществляет учёт электроэнергии с помощью электронного или индукционного оборудования. В него, в свою очередь, входят электрический счетчик, трансформаторы тока и контрольно-измерительные приборы;
• Плавкие вставки в требуемом количестве.

ВРУ для жилых домов
Для электроснабжения жилого дома необходимо вводно-распределительное устройство, которое монтируется в виде металлического шкафа с заземлением, подходящее для переменного тока с тремя фазами. Установка такого оборудования подразумевает возможность включать и выключать подачу электроэнергии в доме, а также обеспечивает защиту сети от перегрузок и замыканий.

ВРУ для загородных домов
Ввод силовых кабелей в загородный дом предусмотрен через основание распределительного шкафа. Для удобства световая индикация выведена на дверцу шкафа, что упрощает эксплуатацию и контроль показаний. Монтаж ВРУ осуществляется строго в соответствии с требованиями безопасности и правилами электромонтажных работ.

ВРУ для предприятий и общественных зданий
Так как вводно-распределительные устройства для предприятий занимают больше места, как правило, они располагаются в отдельном закрытом помещении, доступ к которому есть лишь у ограниченного круга лиц. Такого рода помещения оборудованы системой аварийного выхода, которая учитывает даже вероятность закрытой снаружи двери, и рассчитаны они на значительно большее энергопотребление.

Приобретение вводно-распределительных устройств в МАШЭЛЕКТРО
Установка силового оборудования своими силами, без участия профессионалов, крайне нежелательна. Обратитесь к нам: наша компания имеет огромный опыт проектирования, изготовления, сборки, монтажа и обслуживания вводно-распределительного оборудования для всех сфер использования. У нас вы можете купить вводно-распределительное устройство и другое необходимое Вам оборудование, разработанное по индивидуальным проектам. Высококвалифицированные сотрудники нашей компании оперативно произведут все необходимые расчёты.

Свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом или запросите обратный звонок, наши менеджеры с радостью ответят на все интересующие Вас вопросы.
Электронная почта: [email protected]
Многоканальный телефон: +7 (925) 771-07-82

ЗЕМЛЯ, ПРИГЛАШАЮЩАЯСЯ ПОД ЗДАНИЕМ Определение

Относится к

ЗЕМЛЯ ПОД ЗДАНИЕМ

Земля означает землю, описанную в Приложении A.

Фермерское здание означает, что часть добросовестного фермерского хозяйства включает и другое вспомогательное строительство для сельскохозяйственного использования, но исключая использование в жилых помещениях;

Высота водной поверхности (WSE означает высоту по отношению к среднему уровню моря паводков различной силы и частоты в поймах прибрежных или речных районов.

Высота водной поверхности означает высоту по отношению к Национальной геодезической вертикальной системе отсчета (NGVD) 1929 года (или другой точке отсчета, если она указана) наводнений различной величины и частоты в поймах рек.

Соседний означает близость к, чтобы не включать пересечение более одной дороги общего пользования и одной железной дороги общего пользования;

Здание означает, где это применимо, более крупное здание или многоквартирный дом, частью которого является Собственность.

Проницаемая поверхность означает область, которая сбрасывает в виде стока небольшую часть выпавших на нее осадков. Газоны, сады, парки, леса или другие подобные участки с растительностью являются примерами поверхностей, которые обычно являются проницаемыми.

Участок означает любой участок, квартал или другую территорию, на которой находится земля или на которую она подразделяется, но не включает шоссе;

Школьное здание означает любое здание, в котором проводятся какие-либо инструкции, внеклассные мероприятия или обучение, предоставляемые школой, независимо от того, проводятся ли в школьном здании какие-либо инструкции, внеклассные мероприятия или обучение, предоставляемые школой. в момент совершения уголовного преступления.

Под поверхностью земли означает под поверхностью земли или иным образом покрытые земляным материалом.

Школьные помещения означает любое из следующего:

Здание означает любое строение, используемое или предназначенное для поддержки или укрытия любого использования или размещения.

Земля означает покупку недвижимого имущества или долю в недвижимом имуществе.

коммунальная земля означает землю, находящуюся под юрисдикцией традиционного совета, определенного в соответствии с разделом 6 Закона о традиционном лидерстве и управлении Восточного Кейпа (Закон 4 от 2005 г.), и которая была в любое время передана в собственность –

Земля означает землю, на которой будет осуществляться застройка или, в отношении уже проведенной застройки, она была осуществлена;

Непроницаемая поверхность означает поверхность, покрытую слоем материала, так что она очень устойчива к проникновению воды.

Застроенная площадь – это сумма площадей Квартиры или Квартиры. Он должен включать площадь, заключенную в стенах Квартиры или Квартиры, все балконы, как крытые, так и незакрытые, а также толщину стен. В случае общей стены при расчете застроенной площади следует учитывать только 50% толщины такой стены;

смежная земля означает землю, которая примыкает к участку земли, который является предметом заявки, и включает землю, которая была бы смежной, если бы не шоссе, дорога, река или ручей;

Многоквартирный дом означает жилое здание или часть жилого использования многофункционального здания, за исключением таунхауса или многоэтажного таунхауса, содержащего четыре или более жилых единиц, каждая из которых должна иметь доступ к общим холлам выше уровня, лестницам. , лифты и дворы;

историческое здание означает любое здание, состоящее из одного или нескольких помещений или любой их части, которое требует сохранения и консервации для исторических, архитектурных, экологических, культурных или религиозных целей, включает такую ​​часть земли, примыкающую к таким зданиям, которая может потребоваться;

Внутренний участок означает многое, кроме углового участка.

Строительная канализация означает продолжение от строительной канализации до общественной канализации или другого места утилизации.

Подземная зона означает подземное помещение, такое как подвал, подвал, шахта или хранилище, предоставляющее достаточно места для физического осмотра внешней части резервуара, расположенного на поверхности пола или над ней.

Арендованные помещения означает Арендуемые помещения, как определено в параграфе 1.

Участок земельного участка означает землю, находящуюся под контролем владельца или оператора AFO, независимо от того, находится ли она в собственности, аренде или аренде, на которую вносится навоз, подстилка. , или технологические сточные воды с производственных площадей.

Пентхаус на 432 Парк Авеню продается за 169 миллионов долларов

Если у вас есть 169 миллионов долларов, теперь вы можете приобрести самый дорогой объект на Манхэттене: пентхаус на 432 Park Avenue, третьем по высоте жилом доме в мире, спроектированный Рафаэлем Виньоли. Этот пентхаус площадью 8 255 квадратных футов, расположенный на самом верхнем этаже здания, а точнее на 96-м этаже, был построен в 2015 году и может похвастаться шестью спальнями и семью ванными комнатами.

Этот контент импортирован с YouTube. Вы можете найти тот же контент в другом формате или найти дополнительную информацию на их веб-сайте.

Последний раз он был продан за 87,7 миллиона долларов в 2016 году, когда его купил саудовский миллиардер Фаваз Альхокайр, но в нем никогда не жили. Это также первый случай, когда эта квартира выставляется на публичную продажу.

Райан Серхант из листинга на миллионов долларов Нью-Йорк известность разместила листинг через своего брокера, SERHANT. «Лишь горстка домов в мире заслуживает статуса трофеев – это один из них, – рассказывает Серхант House Beautiful . – Есть только один 432 Park и только один пентхаус 432 Park».

Донна Дотан

Удобства в доме включают в себя 24 окна 10×10 (в сумме добавляют до 240 погонных футов стекла), гостиную длиной 93 фута и 360-градусный вид на Нью-Йорк, включая Центральный парк. Кроме того, пентхаус будет продан с всеми предметами мебели и произведений искусства, такими как изделия от Hermes, Fendi и Bentley.

Если этот пентхаус будет продан по запрашиваемой цене, он станет второй по величине продажей недвижимости в Нью-Йорке.

Заинтересованы в покупке самого дорогого объекта на Манхэттене? Вы можете посмотреть список здесь .

Подписывайтесь на House Beautiful на Instagram .

Мэри Элизабет Андриотис Заместитель редактора Мэри Элизабет Андриотис – помощник редактора House Beautiful, где она освещает исторические дома, развлечения, культуру и дизайн.

Этот контент создается и поддерживается третьей стороной и импортируется на эту страницу, чтобы помочь пользователям указать свои адреса электронной почты. Вы можете найти больше информации об этом и подобном контенте на сайте piano.io.

Шесть больших лжи, удерживающих пузырь недвижимости надутым (Часть 1)

Время от времени SMart приглашает приглашенного обозревателя написать статью о проблемах местного планирования. На этой и следующей неделе мы пригласили Дика Платкина, бывшего планировщика города Лос-Анджелеса, который пишет о лжи, которую строительная и финансовая отрасли увековечивают в своем стремлении к прибыли, используя клин новых законов штата Калифорния, подавляющих местное развитие. контролирует.С этого года штат лихорадочно принимает законы о застройке (город Санта-Моника теперь должен построить 5000 новых домов в следующие 10 лет), мы сочли, что эта статья имеет отношение к разоблачению лжи, используемой для продажи этой чрезмерной застройки. Хотя статья Дика была написана о Лос-Анджелесе, аналогичные проблемы применимы и к Санта-Монике. Просто заменяйте Санта-Монику каждый раз, когда он упоминает Лос-Анджелес. Эта статья впервые появилась в City Watch LA несколько недель назад.

Планирование Лос-Анджелеса .Если вы следите за новостями о жилищном законодательстве, набирающем силу в Сакраменто и в мэрии Лос-Анджелеса, вы подверглись серии большой лжи. Все они утверждают, что быстро разрешенные, большие, высокие и плотные многоквартирные дома наконец решат жилищный кризис, опустошающий Лос-Анджелес и остальную часть Калифорнии. Для хорошей меры ложь иногда сводится к другим предполагаемым преимуществам, таким как уменьшение заторов на дорогах, сокращение выбросов парниковых газов и увеличение количества пассажиров транзитом.

Несмотря на то, что многие авторы CityWatchLA разоблачали эту ложь, они, как зомби, неоднократно поднимались из могилы, намереваясь сохранить существующий пузырь на рынке недвижимости. По этой причине они нуждаются в постоянном опровержении, а также в определении того, кто от них выигрывает.

Большая ложь # 1 . Калифорнии необходимо на 3,2 миллиона домов больше, и расширение всего штата положит конец нехватке жилья и, следовательно, жилищному «кризису» штата .Как тщательно опровергнуто в CityWatchLA мной и Кейси Мэддреном, это ложь по двум причинам. Во-первых, цифра в 3,2 миллиона человек получена в результате исследования консультанта Глобального института McKinsey, которое основывалось на данных о жилищном строительстве в Нью-Йорке и Нью-Джерси, чтобы сделать выводы о Калифорнии. Другие исследования показывают меньшую нехватку жилья, а если вы посмотрите на такие очевидные показатели, как бездомность, отток, перенаселенность и завышение арендной платы, то цифра еще ниже.

Во-вторых, если ап-зонирование окажет какое-либо влияние на производство жилья и его стоимость, оно приведет только к созданию дорогого жилья, финансируемого частными инвесторами.Эти инвесторы не вкладывают миллиарды неэффективного капитала в бесприбыльные жилищные предприятия с низкими доходами. Что касается программ HUD по непосредственному строительству и эксплуатации жилья для малоимущих, то администрации Никсона, Рейгана и Клинтона отменили их десятилетия назад. Единственный оставшийся вариант государственного жилья, финансовая поддержка калифорнийскими агентствами по перестройке жилищных проектов с низким доходом, закончился в 2011 году. Именно тогда Законодательное собрание штата и губернатор Джерри Браун распустили местные агентства по перестройке Калифорнии.

Большая ложь № 2. У Лос-Анджелеса недостаточно остаточных зон для удовлетворения своих жилищных потребностей. Таким образом, решение состоит в том, чтобы сделать жилые кварталы города более высокими в соответствии с законами штата, , такими как SB 330 , и местными постановлениями, такими как « Transit Neighborhood Plan ». Любому, кто верит в эту сказку, достаточно проехать, пройти пешком, на велосипеде или сесть на автобус по любому из бесконечных, невысоких и почти безлесных коммерческих коридоров Лос-Анджелеса, таких как бульвар Ван-Найс в долине Сан-Фернандо, бульвар Пико на с западной стороны, Вермонт-авеню к югу от DTLA и бульвар Уиттиер с восточной стороны.Вы увидите километры одноэтажных, а иногда и двухэтажных зданий. Эти длинные, крайне малоиспользуемые транзитные коридоры можно было бы перепрофилировать в трехэтажные жилые дома. За счет увеличения плотности эти коридоры могут быть перестроены в многоэтажные дома или многоквартирные дома высотой более шести этажей.

Вот почему наиболее точное исследование неиспользованного потенциала зонирования Лос-Анджелеса, глава 7 проекта отчета о воздействии на окружающую среду Общего плана, показывает, что население Лос-Анджелеса, застраиваемое зонированием, будет составлять 7 миллионов человек, что намного превышает возможности городской инфраструктуры и общественности. Сервисы.Последующие законы о надбавке к плотности увеличивают эту цифру застройки зонирования до 9 миллионов человек, или более чем вдвое больше населения города. Несмотря на нынешний строительный бум в Лос-Анджелесе, большая часть неиспользуемых зон зонирования остается нетронутой, что намного превышает последние прогнозы численности населения.

Большая ложь №3. Пассажиропоток увеличится, если плотность близлежащего жилья увеличится за счет изменения зоны. Это исправление могло бы сработать, если бы текущий жилищный бум ограничивался недорогим жильем, сдаваемым зависимым от общественного транспорта жильцам с низкими доходами.Но это не так. В Лос-Анджелесе новое «развитие, ориентированное на транзит» (TOD) снижает количество пассажиров, поскольку оно основано на частных инвестициях в недвижимость. Поскольку инвесторы строго ориентируются на максимизацию прибыли, и поскольку наиболее прибыльные жилые дома предназначены для состоятельных людей, TOD действительно ориентирован на автомобили, прилегающее к транзиту жилье. Эти обеспеченные арендаторы редко ездят на автобусе или метро, ​​даже когда они находятся поблизости. Они владеют автомобилями и используют их в большинстве поездок, что является основной причиной падения количества пассажиров в автобусах и метро в Лос-Анджелесе.

Как вы можете видеть из первой части статьи, это знакомые темы, которые применимы непосредственно к Санта-Монике. Санта-Монике не нужно больше жилья, а только более доступное жилье, которое не может быть построено частными застройщиками, стремящимися к прибыли. Когда эти застройщики действительно строят свои элитные квартиры в нашем городе, они дают нам необходимый код (около 8%) доступных квартир, что только делает их более дорогие квартиры еще более дорогими.

У нашего города, как и у Лос-Анджелеса, уже есть много возможностей в его существующем зонировании, особенно вдоль бульваров, чтобы удовлетворить весь свой обозримый будущий спрос населения на жилье.Не требует зонирования. И, наконец, развитие, ориентированное на общественный транспорт, не влияет на загруженность дорог или увеличение количества пассажиров в общественном транспорте, поскольку новые застройки вокруг транзитных станций предназначены только для богатых арендаторов, которые всегда будут водить автомобили.

Короче говоря, зонирование целых городов – это плохая государственная политика, не приносящая чистой выгоды для городов, вынужденных государством нести свое бремя. Продолжение будет на следующей неделе.

For Santa Monica Architects для ответственного завтрашнего дня

Сэм Толкин, архитектор; Дэн Дженсенсон, уполномоченный по вопросам строительства и безопасности, архитектор; Марио Фонда-Бонарди, AIA, комиссар по планированию; Рон Голдман, FAIA; Тейн Робертс, архитектор; Боб.Тейлор, AIA; Фил Брок, комиссар по делам искусств.

Фактор потери недвижимости | Фактор потерь NYC

В октябре Chetrit Group продала 123 William Street компаниям East End Capital и GreenOak Real Estate за 133 миллиона долларов. В январе новые владельцы подписали с Институтом развития карьеры, компанией по обучению персонала, договор аренды площадью 26 558 квадратных футов всего пятого этажа 27-этажного офисного здания, как показывает база данных CompStak. Запрашиваемая арендная плата за помещение составляла 37 долларов за квадратный фут.

Но то же самое помещение ранее было указано на сайте Office Space for Rent – 23 610 квадратных футов. Источники сообщили, что разница в почти 3000 квадратных футов или возможность получения примерно 110 000 долларов дополнительного дохода может быть объяснена феноменом, известным как «коэффициент потерь», который позволяет арендодателям взимать плату за площадь, совместно используемую всеми арендаторами, или за площадь, которая используется всеми арендаторами. предназначен для общих частей здания, таких как вестибюль, коридоры, лифты и лестничные клетки.

Коэффициент потерь определяется как процентная разница между арендуемой площадью – количеством квадратных футов, за которые платят арендаторы офисов – и полезной площадью.Например, у здания с арендуемой площадью 400 000 квадратных футов и полезной площадью 300 000 квадратных футов коэффициент потерь составляет 25 процентов. Это особенность, которую домовладельцы могут использовать в своих интересах, позволяя переложить большую часть своих затрат на общие части здания на арендаторов.

«Рыночная арендная плата является функцией фактора убытков и арендной ставки», – сказал генеральный директор SL Green Realty Марк Холлидей во время отчета о прибылях и убытках за 2012 год. Холлидей объяснял аналитикам, как, несмотря на снижение арендной платы Viacom за квадратный фут на Бродвее 1515, медиакомпания будет платить примерно на 2 процента больше от общей арендной платы, поскольку SL Green применил более агрессивный коэффициент потерь к помещению.Viacom теперь будет платить за 1,39 миллиона квадратных футов, а не 1,27 миллиона квадратных футов. (Расширение Viacom до 1,6 миллиона квадратных футов не было отражено в цифрах, потому что, хотя компания взяла на себя дополнительные площади, она еще не заняла их.)

Источники в отрасли говорят, что высокий коэффициент потерь – это просто реальность рынка Нью-Йорка.

Фактор убытков «служит определенной цели для арендодателя, и арендатор должен это понимать», – сказала Мариса Мэнли, основательница Commercial Tenant Real Estate Representation, консалтинговой фирмы для арендаторов.«Является ли это точным представлением физического пространства? Точно нет.”

Площадь сдаваемого в аренду здания обычно увеличивается после повторного измерения, сказал Кейт Кепплер, руководитель фирмы по представлению арендаторов Cresa New York. Как правило, это происходит после приобретения, крупных капиталовложений или когда владелец обдумывает продажу собственности, сказал Кепплер, поскольку именно тогда арендодатели настаивают на извлечении максимальной стоимости из своей собственности.

«Это будет и дальше тенденция, потому что это часть того, где долгосрочные инвестиции [в здание] будут возвращены», – сказал Кепплер.

Например, после инвестирования Durst Organization в 1 Всемирного торгового центра в конце 2010 года арендуемая площадь еще строящейся башни Нижнего Манхэттена подскочила до 3 миллионов квадратных футов с 2,6 миллиона квадратных футов. Когда того попросили прокомментировать изменение, представитель Durst сказал TRD , что «теперь используется отраслевой стандарт для расчета размера здания».

«One World Trade Center теперь измеряется, как и любое другое коммерческое офисное здание в Нью-Йорке», – добавил представитель.

Хотя коэффициент потерь не ограничивается коммерческими зданиями Нью-Йорка, здесь он особенно ярко выражен. Это потому, что в то время как большинство крупных офисных рынков по всей стране следуют руководящим принципам измерения зданий, установленным Ассоциацией владельцев и менеджеров зданий, Нью-Йорк следует рекомендациям Совета по недвижимости Нью-Йорка, которые позволяют арендодателям более агрессивно оценивать здания в своих интересах. В то время как BOMA призывает к измерению внутреннего пространства до внешней стены, например, рекомендации REBNY предлагают измерять все расстояние до внешнего фасада здания, за линией окна.

REBNY в заявлении на номер TRD утверждал, что руководящие принципы отражают более чем 100-летний опыт развития офисов, включая здания, построенные до введения кодексов и в соответствии с более ранними строительными кодексами.

Одним из ключевых результатов фактора потерь является то, что он может исказить затраты для арендаторов. Что касается запрашиваемой арендной платы, «Нью-Йорк может показаться не таким уж дорогим рынком», – сказал Майкл Мандель, бывший брокер Grubb & Ellis, который является соучредителем информационной фирмы по коммерческой недвижимости CompStak.«Но если учесть, что факторы потерь в Нью-Йорке значительно выше, чем в остальной части страны», арендаторы в конечном итоге платят гораздо больше денег за такое же количество полезной площади.

Дэн Доти, управляющий директор компании Hines по застройке и управляющий недвижимостью, сказал, что факторы потерь увеличились в последние годы, несмотря на то, что здания стали намного более эффективными. «Это основано на том, что поддерживает рынок», – сказал он.

Нажмите для увеличения

Сказка о ленте

С 2002 по 2012 год 17 из 50 случайно выбранных офисных зданий Midtown классов A и B сообщили об увеличении размера более чем на 5 процентов, согласно исследованию, проведенному Представительством коммерческих арендаторов недвижимости.

У некоторых были особенно резкие прыжки. Например, без добавления каких-либо этажей площадь 1140 Avenue of the Americas, принадлежащая Blackstone Group, в 2010 году увеличилась на 40 процентов в результате проекта капитального ремонта. А вскоре после того, как Westbrook Partners купила и отремонтировала 444 Madison Avenue в 2007 году, 42-этажная башня в Мидтаун-Ист выросла на 18 процентов.

Здание MetLife Building Тишмана Шпейера площадью 3,1 миллиона квадратных футов на Парк-авеню, 200 выросло за десять лет на 275 000 квадратных футов – почти на 10 процентов, и согласно отчету CTRR, при арендных ставках 2012 года скачок составил 24 доллара.Увеличение годового дохода от аренды на 3 миллиона.

Blackstone и Tishman Speyer не ответили на запросы о комментариях. Уэстбрук от комментариев отказался.

По словам Манделя из CompStak,

REBNY, будучи торговой организацией, заинтересована в поощрении значительных факторов потерь. «Все сводится к тому, – сказал он, – что это огромный центр прибыли для арендодателей».

Фактор потерь – это что-то вроде Дикого Запада в сфере коммерческой недвижимости, поскольку в настоящее время нет законов, регулирующих его применение, по словам Питера Борица, генерального директора Real Data Management, который выполняет замеры зданий для большинства крупных домовладельцев города.

«Здание площадью 300 000 квадратных футов в Джерси-Сити становится зданием площадью 400 000 квадратных футов, если вы перевезете его по воздуху через реку», – сказал Бориц. «Это чисто рыночный расчет».

Безусловно, по словам Тома Брэди, коммерческого брокера Town Residential, большинство представителей арендаторов хорошо разбираются в этой практике. «Это продукт, который стал принят и понят», – сказал он. По словам Брэди, в переговорах по аренде в центре внимания «несомненно» находятся полезные квадратные метры, а не арендуемые квадратные метры.

«Многие люди зацикливаются на этом, – сказал Мандель, – но в конце концов, когда каждый крупный домовладелец делает это, и все они вроде как делают это в одном и том же диапазоне, это становится просто еще одна вещь, которая влияет на сделку ».

Доти Хайнса поддержал эту мысль, заявив, что, хотя фактор потерь может показаться непростым понятием для непрофессионала, эта практика настолько широко распространена в Нью-Йорке, что редко становится темой обсуждения в обсуждениях с арендаторами.

«Я предпочитаю привлекать лучших арендаторов на основе площади, которую мы можем предложить, и возможностей, которые мы можем предоставить, чем полагаться на фактор потерь», – сказал он.

Восходящее давление

В настоящее время коэффициент потерь на Манхэттене для однопользовательской одноэтажной площади, по данным нескольких источников, составляет около 27 процентов. Эта цифра значительно выросла в период с 2006 по 2008 год, во время бума на рынке недвижимости, но оставалась относительно неизменной, поскольку, по словам Хорхе Акоста-младшего, основателя компании Measure Up, которая измеряет здания для клиентов, включая Vornado Realty Trust, Brookfield Office Properties, связанные компании. и Управление справедливости.

По словам нескольких источников, повышательное давление на коэффициент потерь было вызвано агрессивными инвестиционными брокерами по продажам, которые осознали, что более высокий коэффициент потерь может привести к более выгодной цене для их продавца.

Дэвид Хоффман, опытный лизинговый брокер с Кэссиди Терли, вспомнил встречу, на которой он присутствовал в прошлом году с владельцем, которого он представляет. «Ведущий брокер по инвестиционным продажам предложил увеличить коэффициент потерь здания до 29 процентов в рамках подготовки к продаже, – сказал он, – и у меня отвисла челюсть».

Если домовладелец хочет продать здание по цене за квадратный фут или взять в кредит недвижимость, более высокий коэффициент потерь будет ему выгоден, сказал Хоффман. Новые покупатели также будут стремиться сохранить или даже увеличить общую площадь своей собственности, особенно если они заплатят за здание больше.

Акоста сказал, что, если экономика продолжит улучшаться, арендодатели офисов класса А смогут еще больше подтолкнуть свои коэффициенты потерь, как это произошло в 2006 году.

В связи с тем, что арендодатели классов B и C со временем «вскочили на подножку», Акоста предсказал увеличение коэффициента потерь от 1 до 2 процентов в течение следующих двух лет.

Но Хоффман предположил, что нынешний рынок инвестиционных продаж не выдержит скачка фактора потерь, наблюдавшегося в 2006 году, поскольку в наши дни покупатели стали более сообразительными и осмотрительными.«Рынок уже не такой пенистый, как тогда», – сказал он.

лежало на вершине здания, и облака казались не ближе, чем когда я лежал на улице – Public Art

Этот отрывок, выделенный шрифтом Helvetica bold, выбранным художником, занимает пол с пятого по 22, и обозначает границу между отелем. и дополнительные 25 этажей роскошных жилых апартаментов наверху. Буквы высотой в два фута гордо возвышаются на фасаде здания вдоль узких бетонных ребер, которые резко поворачиваются, подчеркивая самый общественный угол здания.

Если смотреть с улицы, буквы отражают окружающие здания и меняющиеся цвета меняющегося неба Ванкувера. Отель Fairmont Pacific Rim расположен непосредственно рядом с башней Шоу, рядом с недавно созданным конференц-центром Ванкувера и рядом с местом Олимпийского огня, частью гражданского эпицентра, который, хотя и временно, закрепился в начале зимы 2010 года.

Примечательно, что это место находится всего в восьми кварталах – примерно в одном километре – к западу от здания Вудворда.На этом относительно небольшом расстоянии происходит сейсмический демографический, экономический и социальный сдвиг, возможно, более выраженный и драматичный, чем в любом другом городском районе Северной Америки. Переезд из квартала к востоку от здания Вудворда к Тихоокеанскому краю Фэйрмонт приводит к резкому переходу от района с концентрированными и выраженными социальными проблемами к тому, где самые престижные и дорогие кондоминиумы в Северной Америке удобно располагаются в районе элитных домов. рестораны, офисные башни и пятизвездочные отели.

Fairmont Pacific Rim – это прыжок и прыжок от Woodward’s, но совсем другой мир. Выбор британского художника Лиама Гиллика для создания публичного произведения искусства для сайта Fairmont Pacific Rim был основан на его уникальном сочетании талантов. Гиллик наиболее известен своими «платформенными» скульптурами – архитектурными конструкциями из алюминия и цветного оргстекла, которые имеют множество геометрических форм и устанавливаются своеобразно – в углах комнаты, выступают из стен или свисают с потолка – парят в любопытных местах. пересечение минималистской скульптуры, изысканного дизайна интерьера и – на противоположном конце спектра – прозаической офисной кабинки или арматуры для витрины магазина.
Гиллик беззастенчиво увлекается грубыми пересечениями высокого искусства и утилитарного городского и внутреннего планирования, и его работы представляют собой взаимодействие между элегантными скульптурными формами и интегрированным графическим дизайном, компенсируемым плотными (а иногда и напыщенными) пояснительными текстами и тщательно продуманными историческими предысториями. . Гиллик появился в начале 1990-х как часть оживленной британской арт-сцены, член поколения художников, вышедших из Голдсмитс-колледжа в Лондоне вместе с такими известными именами, как Трейси Эмин, Дэмиен Херст и Рэйчел Уайтрид.Сейчас мы идентифицируем многих из этих художников под рубрикой YBA (молодые британские художники), но Гиллик избегал загонять в эту группу, многие из которых репутация была основана на провокационных и, следовательно, заслуживающих внимания работах, таких как печально известная сохранившаяся акула Херста, Физическая невозможность «Смерть в сознании живущего» (1991), или пресловутая «Моя кровать» Эмина (1998). Лишь в середине 1990-х, после популяризации YBA, репутация Гиллика начала укрепляться благодаря работам, которые были более тонкими и гораздо более трудными для количественной оценки.
Искусство Гиллика, скорее, часто ассоциируется с художественным движением, определяемым термином «реляционная эстетика», где в 90-х художники расширили идею, циркулирующую в двадцатом веке, которая стремилась к более активной роли искусства, а не только как объекта. созерцания, но в качестве ингредиента, даже побудителя социальных ситуаций и «отношений». Для таких художников контекст, в котором демонстрируется искусство (например, галерея), является таким же важным ингредиентом в формировании нашего восприятия, как и искусство внутри него.Скульптуры-платформы Гиллика, похожие на хамелеоны, служат примером этого пересечения. Они обитают в тонкой серой зоне, где их роль в качестве архитектурных перегородок, в отличие от их статуса как произведений искусства, позволяет им творчески (если не с пользой) погрузиться в повседневную механику функционирования здания. Точно так же большая часть текстовых произведений Гиллика также занимает странную промежуточную зону между искусством и рекламой. Здесь художник написал короткие фразы, которые читаются как афоризмы, так же, как мы могли бы видеть на рекламных щитах или рекламных текстах, но с помощью стратегий удвоения, инверсии, перелета и исключения пробелов между отдельными словами фразы передаются как архитектурные и скульптурные. приятно смотреть и одновременно плотно, сложно и трудно читать без активного дешифрования.
Когда его попросили предложить комиссию по общественному искусству для Fairmont Pacific Rim, Гиллик предложил использовать такую ​​текстовую работу, недавно выполнив крупный заказ для штаб-квартиры Lufthansa во Франкфурте, где он установил четыре больших круглых текста: скульптуры на столбах перед офисным комплексом авиакомпании. Один репрезентативный текст гласил: «одна единица энергии – одна единица выхода» (одна единица энергии – одна единица продукции), что, имитируя корпоративную деловую речь или научную максиму, в противном случае не дает никакого ключа к пониманию того, что такое «выход» и что это за «энергия». используется.Заказ Гиллика для Fairmont Pacific Rim является его крупнейшим публичным произведением искусства, а также может быть крупнейшим произведением искусства в Канаде по своему размеру. Установленный на внешнем основании каждого из первых двадцати двух этажей здания, Gillick использовал вырезанный лазером текст для создания обширного набора (повторяющихся) фраз на южной и восточной сторонах здания. Текст на южной стороне, доступный для просмотра только пешеходам, гласит: «лежал на крыше здания … лежал на крыше здания … лежал на крыше здания». Из-за угла мы видим наигранную фразу «облака выглядели не везде, а только тогда, когда они летели на улицу» (облака казались не ближе, чем когда я лежал на улице).Здесь снова неясно, кто является автором текста или кто может быть его предполагаемым адресатом, но, в отличие от его работы для Lufthansa, есть гораздо более ясная прозрачность в том, что формулируется. Подразумевается, что вид с вершины здания – это не более или более привилегированное положение, чем с улицы, – наводящее на размышления предложение, которое стоит иметь на фасаде здания, бизнес-план которого, несомненно, основан на создании именно такой точки продажи для его потенциальные арендаторы.

Жилые услуги для бизнеса и развития

Обзор жилого дома

Planning & Development рассматривает новое строительство, пристройки, внутреннюю реконструкцию, ограждение и снос одноквартирных, двухуровневых семейных домов и / или вспомогательных зданий.

Перед подачей заявки:

• Определите, живете ли вы в городе Спокан или в округе Спокан:
  • Когда ваш почтовый адрес включает название Спокан в качестве вашего города, это не обязательно означает, что ваша собственность действительно находится в черте города. Ваша собственность может находиться в нескольких милях за пределами городской черты и все еще идентифицироваться как «Спокан», поскольку она все еще может находиться на территории округа Спокан.Чтобы помочь вам определить, находится ли ваша собственность в пределах города Спокан или за ее пределами, вы можете использовать инструменты онлайн-поиска, которые помогут вам.
  • Еще один простой способ определить местонахождение вашей собственности и получить доступ к огромному количеству информации – использовать полезные инструменты на веб-сайте округа Спокан. Посетите сайт округа Спокан и щелкните плитку SCOUT Property Dashboard. Введите адрес вашей собственности, и вы увидите всю информацию, относящуюся к вашей собственности.Щелкая каждую плитку, вы получаете контактную информацию соответствующих агентств и служб.
• Для многих проектов требуется разрешение, прежде чем вы начнете работать. Узнай, когда тебе нужно разрешение.
• Снос – все заявки на снос, будь то частичный или полный снос, рассматриваются сотрудниками отдела планирования и развития. Управление по сохранению исторического наследия рассматривает заявки на постройки, возраст которых составляет 50 лет и старше, И по одному из следующих критериев: расположены в пределах области карты границ центра города, расположены в историческом районе Национального реестра или внесены в реестр исторических мест Спокана.Подробнее о разрешениях на снос (PDF 381 КБ)
• Для сантехнических, механических (кондиционирование и отопление) и электромонтажных работ требуются отдельные разрешения. Онлайн-разрешение доступно для лицензированных подрядчиков.
• После выдачи разрешения на строительство необходимо провести осмотр. Узнайте о процессе проверки.
• Неполные заявки не принимаются.Все необходимые формы и документы необходимо подавать вместе с заявкой
.

Жалобы по жилищным вопросам | УСАГов

Узнайте, что делать, если у вас возникла одна из этих жалоб при покупке или аренде дома.

Споры между арендодателями и арендаторами

Как арендатор, если вы платите за аренду дома или квартиры, в какой-то момент у вас может возникнуть спор с домовладельцем или управляющей компанией. Часто споры касаются состояния здания, основных услуг, повышения арендной платы или вашего права на проживание.Лучше всего договариваться напрямую с домовладельцем или менеджером. Убедитесь, что вы получили все в письменном виде. А если вы и домовладелец не можете прийти к согласию, вы можете обратиться за помощью.

Получение помощи при споре с арендодателем

Законы о правах арендаторов и арендодателей почти всегда регулируются на уровне штата. Найдите помощь в своем штате с помощью этого справочника государственных агентств и ресурсов для арендаторов. Результаты различаются для каждого штата, но вы можете найти:

В конечном итоге вы можете решить, что вам нужна помощь юриста.Узнайте, имеете ли вы право на получение бесплатной юридической помощи от некоммерческой организации.
Прямые жалобы на жилищную дискриминацию или домовладельцев, получающих помощь от федерального правительства, в Департамент жилищного строительства и городского развития США.

Прежде чем возникнет проблема

По возможности лучше избегать споров.

• Полностью ознакомьтесь с условиями договора аренды.

• Храните всю переписку между вами и вашим арендодателем.

• Сообщайте о проблемах заранее и письменно, отмечая дату и время телефонных звонков.

• Сохраняйте подтверждение внесенной арендной платы и залога.

Жалобы на ипотечные компании

Если у вас есть жалоба на ипотечную компанию, попробуйте сначала разрешить ее с этой компанией. Несколько государственных органов принимают жалобы на ипотечных кредиторов. В некоторых случаях вам следует подать жалобу в несколько агентств, особенно на федеральном уровне и уровне штата.

Сообщить ипотечной компании о дискриминации

Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) обеспечивает соблюдение Закона о равных возможностях кредитования.Этот закон запрещает кредиторам отказывать в кредите из-за определенных характеристик. Подайте жалобу в CFPB, если кредитор отклонил заявку на ипотеку из-за вашего:

• Возраст
• Пол (включая пол)
• Семейное положение
• Дети
• Раса
• Национальность или этническая принадлежность
• Религия
• Доход из программ государственной помощи

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) обеспечивает соблюдение Закона о справедливом жилищном обеспечении.Этот закон запрещает дискриминацию при аренде, покупке или получении финансирования для дома. В вашем штате также может быть аналогичный закон. Подайте жалобу в HUD и в Управление справедливого жилищного строительства в вашем штате, если ипотечная компания дискриминировала вас из-за вашего:

• Расы
• Цвет кожи
• Национальное происхождение
• Религия
• Пол
• Инвалидность
• Наличие детей

Подать жалобу на услуги ипотечной компании

CFPB обеспечивает соблюдение нескольких законов, таких как Закон о правде в кредитовании и Закон о процедурах урегулирования споров с недвижимостью.Эти законы требуют от кредиторов раскрывать информацию покупателям жилья перед покупкой и в течение срока действия ипотеки. Подайте жалобу в CFPB, если у вас возникли проблемы с новой или существующей ипотекой. Примеры распространенных ипотечных жалоб:

• Подача заявки на ипотеку
• Получение сметы и закрывающих документов по ссуде
• Передача ипотеки другому обслуживающему персоналу
• Правильное применение ваших платежей
• Рефинансирование или изменение ипотечной ссуды
• Неверная информация о статусе ипотечного счета вам или кредитным агентствам
• Требование частного страхования ипотеки
• Оплата дополнительных сборов

Сообщите о мошеннической ипотечной практике и мошенничестве

Закон о Федеральной торговой комиссии является основным статутом Федеральной торговой комиссии (FTC).В нем говорится, что несправедливые и вводящие в заблуждение действия, затрагивающие торговлю, являются незаконными. Сообщите об ипотечной компании в FTC, если она делает ложные заявления, упускает важные факты или предпринимает вводящие в заблуждение действия. Примеры включают:

• Ложные заявления об их способности предложить ссуду
• Плата за ипотечные услуги, которые не были предоставлены
• Незаконная тактика взыскания остатков по ипотеке

Кроме того, подайте жалобу на мошенничество с ипотекой или мошенничество.Позвоните на горячую линию HOPE по телефону 1-888-995-HOPE (1-888-995-4673).

Выявление и жалоба на жилищную дискриминацию

Жилищная дискриминация возникает, когда поставщик жилья мешает человеку арендовать или покупать жилье из-за его

• Расы или цвета кожи
• Религия
• Пол
• Национальное происхождение
• Семейное положение (например, наличие детей)
• Инвалидность

Поставщиком жилья, дискриминирующим кого-либо, может быть домовладелец или компания по управлению недвижимостью.Это также может быть кредитное учреждение, такое как банк или другая организация, которая помогает в процессе покупки жилья.

Жилищная дискриминация запрещена Законом о справедливых жилищных условиях. Дискриминация, охватываемая Законом, может принимать множество форм, помимо повышения цен или лжи о наличии. Например, Закон касается доступа для инвалидов-колясочников в некоторых новых объектах. Узнайте, что охватывает Закон о справедливом жилищном обеспечении, как подавать жалобу и как работает процесс расследования.

Подать жалобу на дискриминацию в жилищной сфере

Если вы считаете, что подвергались жилищной дискриминации,

ЛГБТ-дискриминация

Закон о справедливых жилищных условиях конкретно не запрещает дискриминацию по признаку сексуальной ориентации или гендерной идентичности.Но дискриминация в отношении лесбиянок, геев, бисексуалов, трансгендеров или гомосексуалистов (ЛГБТК) по-прежнему может являться нарушением Закона или других государственных или местных нормативных актов.